Crna Gora - stranci kupuju nekretnine, građani trpe!. COSMO bosanski/hrvatski/srpski. 15.07.2024. 28:42 Min.. Verfügbar bis 15.07.2025. COSMO. Von Nenad Kreizer.
Crna Gora - stranci kupuju nekretnine, građani trpe!
Stand: 15.07.2024, 18:07 Uhr
Nenad Kreizer, Vesna Rajković Nenadić, Nada Pester
Ima li turizam svoje granice? Diljem Europe stanovništvo prosvjeduje protiv bujanja turizma, viših cijena i manjka stambenog prostora. "Apartmanizacija" je u zamahu na Jadranu, domaći sve više trpe a sve manje profitiraju od turizma i stranih investicija. U Crnoj Gori narod si jedva može priuštiti stanarinu a o kupnji stana ili kuće može samo maštati. Zašto stranci masovno kupuju nekretnine istražuju Nenad Kreizer i Vesna Rajković. Posljedice takvog trenda analizira prof. Rade Ratković iz Budve.
Slike bijesnih lokalaca koji vodenim pištoljima prskaju turiste u kafićima i restoranima u Barceloni, ovih dana su obišle svijet. Lokalno stanovništvo u drugoj španjolskoj turističkoj utvrdi, Palma de Mallorci, već danima prosvjeduje protiv turističke industrije koja u potrazi za većim profitom sve više potiskuje lokalno stanovništvo i njihove potrebe. Vrhunac je to protesta u Španjolskoj koji je počeo već prije nekoliko godina prosvjedima zaposlenih u turističkoj industriji koji si usprkos velikoj zaradi branše ne mogu priuštiti krov nad glavom ni život dostojan čovjeka.
No ne prosvjeduje se samo u Španjolskoj. Građani ostali sredozemnih turističkih središta poput Venecije, Dubrovnika ili grčkih otoka već se godinama bune protiv lošeg upravljanja velikim brojem turista koji život domaćem stanovništvu čini nemogućim, pogotovo tijekom turističke sezone. Neki gradovi poput Venecije su reagirali time što su počeli naplaćivati taksu za ulaz jednodnevnim turistima. No time problem nije riješen.
Kotor
Barcelona je kao jedan od prvih gradova odlučila dublje pozabaviti se problemom i uvela neke mjere koje bi građanima barem malo mogle olakšati potragu za plativim stambenim prostorom. U jednoj od turističkih metropola Europe će tako od 2029. praktički biti ukinuti mogućnost iznajmljivanja stanova za turističke svrhe što praktički znači i ukidanje mogućnosti iznajmljivanja stanova preko portala poput Airbnb ili Booking. Time bi, kako tvrde gradske vlasti, preko 10.000 stanova bilo vraćeno regularnom stambenom tržištu što bi moglo značajno olakšati potragu za krovom nad glavom stanovnicima ovog grada.
Uz istočnu jadransku obalu problem također čine nekontrolirana apartmanizacija tj. izgradnja čitavih naselja koje služe stanovanju samo nekoliko tjedana u godini. Iza stranih investicija se često kriju razni interesi koji su nerijetko vrlo netransparenti.
No prvo od kolegice Vesne Rajković saznajemo tko to i zašto masovno gradi i kupuje stanove po Crnoj Gori.
Vesna, ko najviše kupuje nekretnine u Crnoj Gori?
U prva četiri mjesece ove godine, nekretnine u Crnoj Gori najviše su kupovali gradjani Srbije. Tako su, prema podacima Centrale banke, gradjani Srbije kupili nekretnina u vrijednosti od oko 20,8 miliona. Turci su trgovali nekretnine vrijednosti od oko 18 miliona eura, Rusi oko 12, 3 miliona. Njemci su oko 11,1 mil EUR uložili u nekretnine u Crnoj Gori. Oko 11 miliona su uložili i državljani SAD-a.
Za tri protekle godine, dakle od 2021 - 2023 strani građani i preduzeća kupili su nekretnine u Crnoj Gori u vrijednosti od skoro 1,2 milijarde eura.
Jesu li Srbi, Rusi i Turci najveći ulagači u nekretnine i u tom periodu?
Za posljednje tri godine najviše nekretnina kupili su investitori iz Rusije za 177 miliona eura, zatim iz Srbije za 167 miliona, iz Njemačke za 148 miliona, pa tek onda iz Turske za 105 miliona. To znači da posljednjih mjeseci Turci sve više ulažu u nekretnine u Crnoj Gori. U jednoj agenciji za nekretnine su nam ispričali da se u posljednje vrijeme dešava da Turci kupe cijelu zgradu već u izgradnji ili rentiraju po cijeli sprat zgrade.
Je li rast rast ulaganja stranaca u kupovinu nekretnina pratilo i povećanja cijena stanova?
Da. Prosječan kvadrat stana u novogradnji na nivou Crne Gore u 2021. godini iznosio je 1.216 eura, da bi u 2022. njegova cijena porasla na 1.402 eura, u 2023. na 1.555 eura, dok u prvom kvartalu ove godine iznosi 1.756 eura. Prosječna cijena nekretnina porasla je za skoro 50 odsto u odnosu na period prije tri godine.
Ovo su, medjutim, zvanični podaci u koje ulaze u cijene takozvanih sindikalnih stanova, odnosno stanova koje grade Sindikati i koji značajno umanjuju prosječnu cijenu. U Podgorici se na boljim lokacijama cijena stana u izgradnji ne može naći ispod 2200 eura a ide u to 3.500 hiljade, a u širem dijelu grada ispod 1800. Najčešće je obavezna kupovina garažnog mjesta od oko 12.000 eura tako da stan od 40 kvadrata ne može da se kupi ispod 100.000 eura. U Budvi, a posebno u Tivtu su cijene značano veće. Recimo, apartman od 43 kvadrata u Bečićima košta oko 150 hiljada eura.
Stanovi u luksuznim naseljima Porto Montenegro i Porto Novi koštaju i do million eura a pravi luksuz predstavljaju kamene vile uz samo more, čije cijenu idu i do dva miliona eura.
Budva
Koliko je stanova izgradjeno u Crnoj Gori, da li ima potražnje?
Izmedju dva popisa u Crnoj Gori je izgradjeno oko 80.000 stanova, što je za oko 26 odsto više nego što ih je bilo prije jedanaest godina. Čak pet opština ima više stanova nego domaćinstava. U Budvi je čak osam hiljada stanova više nego domaćinstava. Najviše izgradjenih stanova je u Podgorici. Crna Gora ima oko 630.000 stanovnika i oko 396.000 stanova.
Mogu li gradjani da kupe stan?
Prosječnom gradjaninu Crne Gore apsolutno je kupovina stana danas nedostupna. Uz visoke cijene kvadrata problem su i visoke kamate, koje uglavnom nijesu fiksne već su vezane za EURIBOR. Iz Udrženja podstanara upozoravaju da na desetine podstanarskih porodica mogu samo da sanjanju o kupovini stana. Poseban su problem visoke cijene zakupa nekretnina od početka invazije Rusije na Ukrajinu kada je veliki broj gradjana tih država spas potražio u Crnoj Gori. Cijene zakupa su udvostručene. Prema zvaničnim podacima, stranaca u Crnoj Gori, bez turista je oko 90.000. I to u zemlji od oko 630 hiljada stanovnika sa prosječnom zaradom od oko 820 eura neto.
O povezanosti porasta izgradnje stanova u Crnoj Gori i turizma razgovarali smo s dekanom Fakulteta za biznis i turizam u Budvi Radom Ratkovićem.
Već od devedesete godine naovamo, kada je počela kriza u Crnoj Gori, sankcije, ratovi i tako dalje na prostoru Jugoslavije, mi smo krenuli jednim lošim putem. Počeli su da se grade stanovi za tržište, kako smo ih tada zvali. Sada već imaju poznato ime sekundarni stanovi i taj biznis je bio supstitut za turistički biznis s obzirom da smo bili privremeno izgubili najjača emitivna tržišta Evrope. Od tada taj biznis stalno raste, a naročito raste u posljednje četiri godine otkad su u Crnoj Gori isforsirane neke promjene koje neki nazivaju demokratskim, neki pučem, svejedno nije moje da komentarišem, uglavnom za posljedicu imaju dvije velike greške u odnosu na turizam. Prva greška je da se dozvoljava ta kampanja gradnje stanova za tržište, sekundarnih stanova nesmanjenom žestinom, još više se gradi nego što se prije gradilo. I drugo mi se prezentiramo u turizmu na siromašno i kratkosezonsko i niskobudžetno tržište regiona tako da su nama glavni gosti iz regiona. Organizovani turizam prema najjačim zapadnoevropskim tržištima, prije svega Njemačkog, Ujedinjenog Kraljevstva, skandinavske zemlje, Francuska je zanemaren. Država, odnosno destinacijski menadžment, se tim uglavnom ne bavi tako da imamo jednu lošu strukturu tražnje, imamo lošu strukturu ponude. Takav jedan kancerogeni razvoj je doveo do toga da mi imamo sekundarnih stanova otprilike 73-4, pa i do 80 posto u nekim primorskim mjestima u strukturi ukupnog smještaja. To nije turizam, to je biznis nekretnina i većinom je u sivoj zoni. Nemamo tačnu ni evidenciju koliko tih stanova ima, kakvi su njihovi kapaciteti. Nedavni popis nije obuhvatio detaljno taj problem, a očekivalo se da će da obuhvati i mi polako idemo ka supstituciji turizma biznisom nekretnina, odnosno ka tihom odumiranju turizma. Ja se nadam da će doći do nekih promjena u Crnoj Gori da će se to spriječiti, ali bojim se da postoji rizik da se ovaj negativni trend nastavi.
Otkud onda toliki broj nekretnina? Iznajmljuju li se turistima?
Ekonomski analitičari ukazuju da je očigledno da se radi o prilivu ogromnog novca u Crnu Goru, kako iz domaćih izvora, tako i iz inostranih, koji se sve više ulaže u nekretnine. Ukazuju i na sumnju da se kroz gradjevinski biznis pere novac, ali da sa druge strane ,država ne radi ništa po tom pitanju.
Medjunaroni montenarni fond je u svom posljenjem izvještaju za Crnu Goru naveo da je zabilježen rast cijena nekretnina kao rezultat neadekvatno provjerenih finansijskih tokova. To, kako se kaže u izvještaju, ukazuje na neefikasne preventivne mjere za sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma od strane agenata za nekretnine.
Više je razloga zašto stranci kupuju nekretnine u Crnoj Gori, osim mogućeg pranja para, za koje za sada nema dokaza.
Koji su to razlozi - niske cijene za strance, mogućnost iznajmljivanja?
Cijene nekretnina u Crnoj Gori su i dalje niže nego u ostalim zemljama evropskog Mediterana, osim Albanije koja posljednjih godina doživljava investicioni bum.
Primorije je uvijek bilo atraktivno, međutim poslednjih godina i drugi djelovi Crne Gore pokazuju investicioni potencijal. Pored Podgorice kao glavnog grada, tu je i sjever Crne Gore, naročito Kolašin, posebno od kako je završena prva dionica auto puta Bar - Boljare od Podgorice do Mateševa, pa se od Podgorice do Kolašina putuje oko 40-ak minuta.
U Crnoj Gori nema registara u kojima se vode statistički podaci prodatih nekretnina, kao što su broj prodatih nekretnina, cijena prodatog kvadratnog metra razvrstana po gradovima, odnosno djelovima gradova u kojima se nekretnina nalazi. U svakom slučaju, više podataka će biti kada Zavod za statistiku saopšti zvanične potatke sa popisa iz decembra 2023. koliko se u Crnoj Gori zaista rentira stanova, koliko ih je prazno a koliko ima podstanara. Za sada se pominje cifra od oko 30.000 podstanara.
Kako će planirani ulazak u EU uticati na nekretnine u Crnoj Gori?
Investitori očekuju trend rasta cijena nepokretnosti koji je recimo u Hrvatskoj bio 5 -15% godišnje u zavisnosti od atraktivnosti lokacije u prvih pet godina nakon pristupanja EU. Očekuje se da će rastu cijene nekretnina doprinijeti rast finansiranja kupovine od strane domaćih banaka kao posljedica usklađivanja regulative u ovoj oblasti sa evropskom.
Trenutno, crnogorske banke slabo finansiraju nerezidente, komplikovane su procedure a krediti koji nude su skupi.
Jedan od razloga zašto stranci kupuju nekretnine je i mogućnost dobijanja privremenog boravka po osnovu kupovine rezidencijalne nekretnine u Crnoj Gori. Za ovo je, nakon izbijanja ratnih sukoba u Ukrajini, pogotovu aplicirao veliki broj Ukrajinaca i Rusa. Investitori kažu da je jedan od razloga i niske poreske stope. Porez na imovinu zavisi od opštine do opštine ali se kreće između 0,25% -1% tržišne vrednosti nepokretnosti. Porez prilikom kupovine stana je tri odsto.
Šta je s tzv. ekonomskim državljanstvom?
Ministarstvo unutrašnjih poslova dodijelilo je 664 crnogorska pasoša u okviru programa ekonomskog državljanstva. Taj program je trajao od 2018. do kraja 2022.godine kada je pod pritiskom EU ukinuto. Prema podacima Vlade, ukupan prihod od ekonomskog državljanstva iznosi skoro 380 miliona eura. Zbog toga su se prethodne Vlada vrlo teško odlučile da prekinu program. Medju onima koji su dobili ekonomsko državljanstvo je najviše Rusa.
Deo hotelskog kondo naselja Porto Montenegro
Kako se sve to odražava na turističku ponudu Crne Gore?
Ovih dana ima gužvi na Crnogorskom primorju i turistički radnici kažu da je sezona na nivou očekivane. Turistički promet u predsezoni je za 11 posto manji u odnosu na prošlu godinu, ali zvaničnici ističu da je trenutno više turista nego lani za oko tri odsto. Cijene su više u odnosu na prošlu godinu. Međutim, prednost Crne Gore kao ljetnje destinacije, jeste što ima ponudu za svačiji džep. Cijene su najviše na Budvanskoj rivijeri, a značajno su povećene u Boki Kotorskoj. Daleko najpovoljniji smještaj može se naći na Ulcinjskoj rivijeri gde su i cijene umnogome niže nego na ostatku primorja i na nivou prošlogodišnjih.
Pojedini ekonomski stručnjaci tvrde medjutim da je problem Crne Gore kvazi turizam u kojem dominiraju apartmani, to jest sekundarno stanovanje koje posluje u sivoj zoni. Takodje posljednjih godina je izgradjen veliki broj takozvanih kondo hotela u kojima je jedan dio apartmana odnosno stanova.
